פסק-דין בתיק ה"פ 4691-03-09

לפני המרצת פתיחה למתן סעד הצהרתי, לפיו יוכרז הסכם מכר מקרקעין כתקף, יבוטל הסכם מכר מאוחר לו, שנעשה ביחס לאותם מקרקעין, וימונו כונסי נכסים אשר יבצעו את הסכם המכר התקף.

רקע עובדתי שאינו שנוי במחלוקת

1.         המבקש (להלן גם- " בדארנה") התקשר עם המשיב 1 (להלן גם- " עאסלה") ביום 10/4/06 בהסכם למכירת זכויותיו של עאסלה לבדארנה במקרקעין הידועים כגוש 19341 חלקה 10 בשטח של 600 מ"ר (להלן - " המקרקעין") תמורת 42,000$ (להלן- " ההסכם הראשון" ואו " העסקה הראשונה"). עורך ההסכם היה עו"ד דראושה. בדארנה שילם תמורה עבור העסקה הראשונה, אולם יש מחלוקת בין הצדדים אם שולמה תמורה מלאה או חלקית, ופתרון למחלוקת זו איננה בהסכם, שכן לא נכתב בו אם התמורה שולמה. אוסיף, כי לא הועברה בעלות על שם בדארנה ואף לא נרשמה הערת אזהרה לטובתו בלשכת רישום המקרקעין. 

2.         עאסלה קיבל את הזכויות במקרקעין בירושה מאביו, שהלך לעולמו לפני עריכת ההסכם ושהיה הבעלים על המקרקעין.  על פי ההסכם הראשון, התחייב עאסלה להוציא צו ירושה, לרשום את הבעלות במקרקעין על שמו ומשמו להעביר בעלות על שמו של בדארנה. 

3.         ביום 24/9/08 שלח עו"ד ג'רבוני הודעה בשמו של עאסלה על ביטול הסכם המכר בגין הפרתו על ידי בדארנה, בטענה כי לא שולמה מלוא התמורה. עוד נדרש בדארנה במכתב לשלם לעאסלה פיצוי מוסכם בסך של 7,000$ בגין הפרת ההסכם, וזאת על פי סעיף 13 להסכם הראשון.

4.         באותו יום, 24/9/08, נערך בין עאסלה לבין המשיבה 2 (להלן גם- " עאישה") באמצעות בנה (להלן גם- " יוסף") הסכם למכירת המקרקעין מעאסלה לעאישה, שנעשה על ידי עו"ד ג'רבוני (להלן- " ההסכם השני" או " העסקה השנייה"). על פי עסקה זו, נרשמה ביום 29/12/08 הערת אזהרה לטובת עאישה על זכויותיו של עאסלה. העסקה בוצעה בתיווכו ובעזרתו של אחיינה של עאישה, יוסף סעדי (להלן- " סעדי"). עוד יצוין כאן, כי יוסף וסעדי היו נציגיה של עאישה הן בהליך המכירה והן בהליך שלפני, בהיותה, על פי הנטען על ידם, אשה קשישה וחולה, והיא לא היתה מעורבת, למעשה, בקניית המקרקעין ואף לא בהליכים המשפטיים לפני.

נספר עוד כי יוסף ועאסלה הכירו מזה שנים רבות ואף היתה ביניהם קרבת משפחה באמצעות חיתון (דברי עאסלה בפ' בעמ' 17 לפ' בכתב יד). 

5.         עו"ד ג'רבוני ניסח זכרון דברים מיום 17/2/09 (כחמישה חודשים לאחר שנעשה ההסכם השני) במהלך ישיבה שנערכה במשרדו בנוכחות המבקש, המשיב 1 ומכובדים, שעיקריו ביטול ההסכם הראשון תמורת כך שעאסלה ישלם לבדארנה 40,000$ (באמצעים שונים, כולל העברת רכב של בתו של עאסלה לבעלותו של בדארנה והתחייבות על פי שטרי חוב). בדארנה ועאסלה חתמו על שטרי חוב לזכותו של בדארנה, אולם בדארנה לא חתם על זיכרון הדברים, והוא תובע כאן לקיים את ההסכם הראשון.

טענות המבקש

7.         בדארנה טען כי שילם את מלוא התמורה לעאסלה בגין ההסכם הראשון. עאסלה הפר אותו משלא פעל להוצאת צו ירושה בזמן סביר, כך שבדארנה לא יכול היה לרשום את הבעלות על שמו. זאת ועוד; עאסלה - בחוסר תום לב מובהק - ביקש לקבל ממנו סכום של 7,000$ נוספים, וזאת עקב עסקה שהיתה לו עם שאהר גיסו, עסקה שלבדארנה לא היה כל קשר אליה.

עאישה ובנה יוסף (להלן גם- " בכרייה") ידעו כשהתקשרו עם המשיב, על העסקה עם בדארנה. לפיכך, יש להעדיף את העסקה הראשונה בזמן על פני השנייה, והתקיימו כל התנאים לכך על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן- " חוק המקרקעין"). 

טענות המשיב 1

8.         עאסלה טען, כי התמורה בגין ההסכם הראשון שולמה לו באמצעות שאהר, גיסו של בדארנה, וכי מבדארנה עצמו לא קיבל דבר. נותרה יתרת חוב של 7,000$, אותה שאהר לא העביר לעאסלה. משסירב בדארנה לשלם את היתרה, על אף פניותיו, שלח אליו, באמצעות עו"ד ג'רבוני, הודעה על ביטול ההסכם בגין הפרתו. נעשה זכרון הדברים לפיו העסקה בוטלה, והיו בין הצדדים  לו,  גמירות הדעת ומסוימות לחיסול המחלוקות ביניהם בדרך של ביטול ההסכם.

טענות המשיבה 2

9.         המבקש הוא שגרם ברשלנותו למצב שבו בוצעה עסקה נוספת, ו"תאונה משפטית" זו היתה נמנעת אם היה רושם בזמנו הערת אזהרה. היה עליו, לאחר שקיבל את הודעת הביטול, להודיע לבכרייה על קיומו של ההסכם ועל כך ששילם את מלוא התמורה. בנסיבות אלו, יש לתת עדיפות לעסקה שלה על זו הראשונה, הכל בהתאם להוראות סעיף 9 לחוק המקרקעין. 

דיון

המחלוקות

10.        למעשה יש שלוש מחלוקות עיקריות בתיק זה: האם התובע שלם את כל התמורה; האם התובע הסכים לביטול העסקה; האם יוסף ועאישה בכריה היו "תמי לב" בעסקה השניה ולפיכך, זכותם גוברת על זכותו של בדארנה. 

האם שולמה כל התמורה